Encuadrando la valoración del terreno rural

“Making appraisals requires training, knowledge, and experience”: D.L. Smith, in: Erickson, D.E. & Scott, J. Farm Real Estate (1990)

La valoración de los predios rurales ha estado marcada con un conjunto de devenires históricos y por la evolución de las preferencias de los propietarios, y otros actores implicados, con relación a dicho medio rural. En el caso de España resulta indudable que, por ejemplo, la valoración de terrenos forestales ha estado durante muchos años incluida en lo que se conoce como valoración agraria (aquí el término agrario engloba lo agrícola, ganadero y forestal). Ello no es óbice para afirmar que la valoración agraria ha tenido en España, desde sus orígenes, una orientación claramente agrícola o ganadera. De hecho, las asignaturas de algunos Planes de Estudios de titulaciones forestales llevan la coletilla “valoración agraria”. Y eso es así porque, además, un forestal tiene competencias para realizar valoraciones en predios rurales no forestales, aspecto sensato por muchas razones, aunque sólo voy a destacar una: existen muchos sistemas rurales en España donde se mezcla lo agrícola y lo forestal. Aunque desde la Administración se pretenda ver a los propietarios forestales como unos ciudadanos de cuarta en comparación con los propietarios agrícolas y ganaderos, la realidad es muy tozuda y la ausencia de estadísticas no enmascara el hecho que miles y miles de propiedades rurales donde coexisten ambos ámbitos. Además, en muchas ocasiones tiene mucho más sentido ceñir la valoración no a una parte (por ejemplo, una finca o parcela aislada) de la propiedad, sino a su conjunto. Sería la idea habitual en el ámbito anglosajón de “farm valuation”. Obviamente, este razonamiento lleva aparejado la existencia de unos derechos de propiedad. Aquí la casuística puede ser variada, pero el propietario puede ejercer esos derechos que legalmente le corresponden (derecho a utilizar la tierra, a hipotecarla, a arrendarla, derecho de reversión, derecho a vender la propiedad, etc.), aunque algunos acomplejados no los respeten. Y, si hablo de derechos, estoy admitiendo todas las obligaciones legales que deben seguir los propietarios. Como es lógico pensar, los derechos llevan aparejadas unas obligaciones. 

Si he mencionado anteriormente los planes de estudio, también conviene recordar que es habitual en esas programaciones docentes esta disciplina esté ligada a la ordenación de montes. Aunque sería partidario de una asignatura íntegra dedicada a la valoración en terrenos rurales, tiene sentido unir la gestión con la valoración porque a la hora de tomar decisiones a medio y largo plazo una evaluación económica es hoy más necesaria que nunca. Por otro lado, como hasta hace relativamente poco tiempo la ordenación de montes ha estado casi exclusivamente centrada en unos pocos servicios ecosistémicos de provisión, cuando se habla de “valoración forestal” se usa como sinónimo de valoraciones principalmente asociadas a productos mediatos, sin atender a otros bienes y servicios que están íntimamente asociados a la naturaleza forestal y que son distintos a los que se pueden producir en otros predios de naturaleza rural. 

Si hasta ahora me he referido en exclusiva al término valoración es porque considero que es el adecuado. Como ya he comentado en otra ocasión, no se recomienda algún neologismo que ha calado en algunos ámbitos (“valorización”) ni tampoco veo, en general, acertado hablar de peritación o de tasación. La última expresión tiene mucho sentido en un caso concreto (valoración hipotecaria), pero no presenta mucho sentido hablar de, por ejemplo, tasar la actividad cinegética en un terreno forestal. En el ámbito anglosajón han resuelto el problema hablando de “appraisal” cuando se espera que una compraventa está cercana, mientras que “valuation” se utiliza para el resto de los casos. Creo que ese símil encajaría perfectamente en el caso español. Además, aunque lo he percibido como residual en los textos y literatura que he considerado, existe una acepción inglesa que pudiera tener sentido (“engineering valuation”). Sin embargo, se ha orientado más a otros tipos de activos que los vinculados a la tierra forestal. Pudiera tener sentido en temas de maquinaria, utillaje, etc.

Por otro lado, conviene reivindicar los principios de la valoración más ligados a lo que se conoce como economía agraria. Uno de ellos, y muchas veces olvidado, es la idea de que los terrenos rurales, tal y como hoy los conocemos, son el resultado de la aplicación durante muchos siglos de diferentes factores de producción (mano de obra, capital y gestión) que han llevado a la situación actual. Es la idea de “tierra económica” que aparece en los libros clásicos de economía agraria. Además, si se observa con perspectiva ha habido transiciones, a veces acertadas y otras menos, que han modificado el estado inicial (conversión de una tierra árida en regadío, transformación de una tierra abandonada en una plantación forestal, inversión de una tierra agrícola en un huerto solar, etc.), y esto nos lleva a que el experto que realice la valoración debe calcular y justificar, con las restricciones pertinentes, el valor asociado al mejor uso posible en dicho predio. Es decir, se requiere no sólo el manejo de herramientas económicas sino predecir, con argumentos técnicos, cuál serían las alternativas factibles. Algunos autores denominan a esto un arte, pero lo veo un poco pretencioso. Eso sí, en unos tiempos de negacionismo económico, de neocolonialismo rural y de exaltación del decrecimiento por algunos terraplanistas, resulta capital reivindicar la figura del técnico que va a realizar estas valoraciones. Repito, técnico, y no espectadores ágrafos que se rasgan las vestiduras cuando aparece en el análisis un concepto económico.

Existe, además, una nueva perspectiva que se debe incluir en toda valoración y que tiene que ver con el capital natural como, reduciendo en demasía su significado, nuevo factor de producción. Esta consideración se ha introducido, de forma desafortunada, en la legislación vigente, pero ello no implica que, desde múltiples perspectivas, exista esta necesidad. De alguna manera hay que conjugar los beneficios del propietario y de la sociedad, pero siempre modulado por la tipología del predio a analizar. Se está muy lejos de una metodología unánimemente admitida para ello, y cualquier ejercicio de valoración ambiental presenta un conjunto de hipótesis iniciales que a veces complican admitir el resultado obtenido. Pero no queda otra que perseverar en esta línea.